Nadpłacanie rat to sposób na szybsze pozbycie się długu mieszkaniowego

Marzeniem wielu osób jest, aby dostać kredyt hipoteczny i kupić za nie mieszkanie. Ale marzeniem każdej osoby, która taki kredyt ma, jest jak najszybsze pozbycie się długu mieszkaniowego. Sposobem na spłatę długu jest nadpłacanie rat kredytowych.


O czym przeczytasz?

Nadpłacanie rat przyspiesza spłatę kredytuZakup mieszkania zawsze wiąże się z dodatkowymi kosztami. Chodzi zarówno o wydatki, związane z samą formalnością kupna – a więc opłata notarialna za akt kupna czy dużo, bo 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych – jak i te, które trzeba ponieść na wykończenie czy remont lokalu. Ale kiedy już sobie poradzimy z wysokimi nakładami na początku, często okazuje się, że w naszym budżecie domowym pojawia się całkiem spora nadwyżka. Jednym ze sposobów jej spożytkowania jest przeznaczenie tych pieniędzy na wcześniejszą spłatę kredytu.

Nadpłatę kredytu najlepiej zacząć od lektury umowy

Jak zwykle w przypadku kontaktów z bankiem, zawsze trzeba zacząć od ponownej lektury umowy kredytowej oraz tabeli opłat i prowizji.

Przede wszystkim trzeba sprawdzić, czy w naszej umowie jest zapis o dodatkowej prowizji w razie wcześniejszej spłaty kredytu i jak jest on sformułowany.

Zwykle banki pobierają dodatkową opłatę, jeśli spłacamy kredyt – i to nawet częściowo – w ciągu pierwszych 3 lat od chwili jego udzielenia (dokładnie od momentu wypłaty całości lub pierwszej raty). Jeśli jednak ktoś wziął kredyt wcześniej, też może być zobowiązany do zapłaty prowizji od wcześniejszej spłaty. Dodatkowe znaczenie ma także i to, czy np. zdecydowaliśmy się na kredyt ze stałym oprocentowaniem w pierwszym okresie – w tym przypadku, niestety, musimy też liczyć się z opłatą.

Trzeba sprawdzić nie tylko, czy zapis o prowizji jest, ale także jak został sformułowany. Część banków zezwala na darmową wcześniejszą spłatę, jeśli łączna suma spłat nie przekroczy określonego limitu, czyli np. 50 proc.

Jeśli z umowy wynika, że przy wcześniejszej spłacie części kredytu będziemy musieli zapłacić prowizję, to lepiej wstrzymać się z nadpłacaniem i pieniądze odkładać na rachunku. Ale jeśli zapisy są dla nas korzystne, możemy przystąpić do nadpłacania.

Bank musi wiedzieć, że będziemy nadpłacać

Oczywiście, warto upewnić się w banku, że właściwie rozumiemy zapisy umowy i tabeli opłat i prowizji. Możemy to zrobić przy okazji składania wniosku, dotyczącego nadpłaty.

Trzeba koniecznie pamiętać o tym, że nie można ot tak sobie zacząć nadpłacać kredytu, np. przelewając dodatkowe kwoty na rachunek, na który trafiają nasze raty. Niestety, trzeba złożyć odpowiedni wniosek.

Ten wniosek pozwala bankowi na pobieranie wyższej niż ustalona w umowie kwoty z naszego rachunku. Wysokość kwot zależy od nas, może to być 100, 200 czy 1000 zł. Ważne jest, aby pamiętać, że jeśli złożymy taką dyspozycję, to bank co miesiąc będzie pobierał z naszego rachunku ratę kredytową powiększoną o kwotę, którą wpisaliśmy w dyspozycji.

Złą stroną tego rozwiązania jest konieczność zapewnienia odpowiedniej sumy na rachunku co miesiąc, bez względu na naszą aktualną sytuację. Ale ma ono i dobrą stronę – sprawia, że jesteśmy bardziej zdyscyplinowani w sprawie naszych finansów i wymusza na nas baczniejsze przyglądanie się naszym wydatkom.

Im szybciej spłacimy, tym mniej zapłacimy

Oczywiście, kwestia większej dyscypliny to tylko jedna z zalet stałych nadpłat. Kolejną z nich są naprawdę duże oszczędności.

Pamiętajmy, że nasza rata składa się z dwóch części – odsetkowej i kapitałowej. W tej pierwszej części spłacamy odsetki od tej części kapitału, którą nadal jesteśmy winni bankowi. Im mniej mamy kapitału do spłacenia, tym niższe będą odsetki. Drugim elementem jest część kapitałowa – czyli co miesiąc obniżamy zobowiązanie wobec banku o określoną część. To właśnie dzięki części kapitałowej raty spłacamy nasz kredyt.

Kiedy nadpłacamy naszą ratę, to za każdym razem redukujemy właśnie część kapitałową naszego kredytu. Bank bowiem o te dodatkowe środki, jakie wpłynęły w ramach obsługi kredytu, obniża podstawową wartość naszego długu. A jeśli mamy niższy kapitał do oddania, to i odsetki są niższe.

Przy 1 000 zł nadpłaty odsetki spadają o połowę

Weźmy dla przykładu kredyt w wysokości 300 tys. zł, zaciągnięty na 25 lat, którego oprocentowanie podstawowe (czyli bez uwzględnienia ubezpieczeń czy narzutów na marżę) wynosi 3,2 proc. Dodatkowo załóżmy, że wybrany został system rat równych. Od takiego kredytu zapłacimy co miesiąc ratę w wysokości 1 454 zł, a łączny koszt odsetek wyniesie ponad 136,2 tys. zł przez 25 lat.

A teraz przyjmijmy, że co miesiąc nadpłacamy kredyt w kwocie 200 zł. To oznacza dla nas pewne wyrzeczenie, bo na początku spłaty nasza rata podskakuje do 1654 zł. Ale ponieważ co miesiąc obniżamy kapitał do spłaty o 200 zł, to po nieco ponad 12 latach nasza rata spada poniżej kwoty 1454 zł i potem z roku na rok obniża się coraz bardziej. Wprawdzie okres spłaty nie zmniejsza się, ale kwota zapłaconych przez nas odsetek spada do niespełna 123,2 tys. zł, a więc oszczędzamy 13 tys. zł.

Im większa kwota nadpłaty, tym większe oszczędności.

Jeśli będziemy dopłacać co miesiąc 500 zł, to łączna wartość zapłaconych przez nas odsetek wyniesie 103,7 tys. zł. To oznacza, że zaoszczędzimy 32,5 tys. zł. Przy comiesięcznej nadpłacie rzędu 1000 zł, skumulowana kwota odsetek spadnie do 77,4 tys. zł, a więc prawie o połowę.

Przy większych kwotach uda się nam nie tylko zaoszczędzić, ale też skrócić okres spłaty kredytu. Przy nadpłacie na poziomie 1 000 zł uda się nam pozbyć długu już po nieco ponad 17 latach. Przy nadpłacie w kwocie 500 zł, spłata kredytu skróci się do 23 lat.

Banki nie zawsze chcą przeliczać kredyt

Nasze wyliczenia zostały dokonane przy założeniu, że przy każdej naszej nadpłacie banki przeliczają kredyt na nowo i co miesiąc wyliczają nową ratę. Ale niektóre instytucje zachowują się inaczej i przeliczenia nowej raty dokonują np. raz na kwartał, bo tak wynika z regulaminu. To jednak nie powoduje, że oszczędności są mniejsze, wprost przeciwnie. Jeśli nasza podstawowa rata jest wyższa niż wynika z aktualnej wysokości kredytu, to banki część z niej zaliczają jako wcześniejszą spłatę kredytu. Tym samym oszczędności z czasem stają się coraz większe, a okres spłaty – krótszy.

Nie co miesiąc, ale co kwartał

A co, jeśli ktoś obawia się, że nie da rady przez kilkanaście lat spłacać podwyższonej raty? Obecnie, w czasie światowego kryzysu, wywołanego epidemią koronawirusa, gdy słychać o możliwych zwolnieniach, nie jest łatwo zdecydować się na oddawanie większych kwot bankom. Wydaje się bowiem, że przynajmniej przez jakiś czas rozsądnie będzie odkładać naszą comiesięczną nadwyżkę finansową na „czarną godzinę”.

W tej sytuacji trzeba także skontaktować się z bankiem, aby dowiedzieć się, na jaki rachunek można przelewać dodatkowe kwoty w celu wcześniejsze spłaty kredytu. Jeśli okaże się to możliwe (a bank powinien przygotować takie rozwiązanie dla klientów), wówczas można przelewać np. nie 500 zł co miesiąc, ale 1500 zł co kwartał.

Przy takim trybie oszczędności będą bardzo podobne co w wersji comiesięcznej. Jeśli będziemy co kwartał redukować nasz kredyt o 1500 zł, to zapłacimy odsetki w wysokości niespełna 104 tys. zł, a więc o ok. 300 zł większe niż w przypadku przelewania dodatkowych 500 zł co miesiąc. Spłata kredytu zajmie nam także ok. 23 lata. Jeśli będziemy raz na kwartał przelewać po 3000 zł, to odsetki wyniosą ok. 77,6 tys. zł, a okres spłaty również będzie bardzo zbliżony i wyniesie nieco ponad 17 lat.

Taki tryb spłacania daje nam większą swobodę i możliwość reagowania na nagłe i nieprzewidziane wydatki, ale jednocześnie pojawia się skłonność, aby odłożone środki wydać na coś przyjemnego, zamiast oddawać je bankowi. Tymczasem przy nadpłacie konsekwencja i regularność daje najlepsze rezultaty, a więc – największe oszczędności.

Zyski z nadpłat większe niż z lokat

Mogłoby się wydawać, że lepszym rozwiązaniem od nadpłat jest lokowanie nadwyżek na dobrym depozycie bankowym. Być może, ale warto odpowiedzieć na pytanie, jak dobry musiałby być to depozyt.

W naszym przykładzie oprocentowanie kredytu wynosi 3,2 proc. Czyli żeby bardziej opłacało się ulokować pieniądze na depozycie, musiałby od dawać wyższe zyski niż 3,2 proc. plus podatek (bo od każdej zarobionej złotówki fiskus potrąci nam 19 proc.). Łącznie więc depozyt musiałby przynosić więcej niż 3,95 proc., żeby „przebić” zarobek na wcześniejszej spłacie kredytu.

Wystarczy rzut oka na informacje o oprocentowaniu bankowych lokat, żeby się zorientować, że obecnie nie ma takich depozytów na rynku. Najlepsze lokaty dają odsetki rzedu 3 proc. Tyle że są to oferty wyłącznie dla nowych klientów i na dodatek okres, na jaki można ulokować pieniądze, jest dość krótki, między 3 a 6 miesięcy. Częste są także ograniczenia kwotowe. Standardowe lokaty, dla starych klientów, dają już znacznie mniejsze zyski. Jeśli – oczywiście – odsetki znacznie niższe od inflacji w ogóle można nazwać zyskami.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować