Na koszty kredytu składają się odsetki, prowizje i dodatkowe opłaty. Warto wiedzieć, jakie

Głównym kosztem kredytu są odsetki. Ale banki chętnie doliczają do nich dodatkowe opłaty i składki ubezpieczeniowe. Dlatego przed zaciągnięciem kredytu warto się przyjrzeć, co składa się na całkowity koszt kredytu i ile może on wynosić.


O czym przeczytasz?

W cenie kredytu znajduje się sporo opłatWedług ostatnich dostępnych danych NBP, a więc w lipcu 2020 r., średni koszt nowego kredytu hipotecznego w Polsce to łącznie 3,7 proc. Piszemy „średni koszt”, bo tylko część z tej wartości stanowią odsetki naliczane od kredytu.

Najważniejsza jest marża

Najpopularniejsze w Polsce są kredyty o zmiennej stopie procentowej.

Oprocentowanie ma dwie główne części składowe, na które składają się marża, która jest stała przez cały okres umowy kredytowej, oraz oprocentowanie zmienne, uzależnione od cen, po jakich banki pożyczają sobie wzajemnie pieniądze.

Marża – marża jest to cena, jaką wylicza sobie bank za pożyczenie nam pieniędzy. Zawarte są w niej zarówno koszty banku, jak i spora część zysku. Wysokość marży jest stała, toteż w interesie każdego z kredytobiorców jest, aby ją zredukować.

Obecnie na rynku można znaleźć marże zaczynające się nawet od 5 proc. Zwykle jednak tak wysokie marże to stawki „standardowe”, które są obniżane dzięki różnego rodzaju promocjom, które praktycznie trwają bez przerwy. Z danych NBP wynika, że przeciętna marża na rynku dla nowych kredytów wynosi ok. 3 proc.

Jak to się przekłada na pieniądze? Dość znacząco. Przy stawkach obowiązujących w lipcu 2020 r., dla kredytu o wartości 300 tys. zł, zaciągniętego na 30 lat, koszt takiej 3-proc. marży to 155 tys. zł w przypadku rat równych. Wystarczy obniżka marży o 0,1 pkt. proc., aby koszt spadł o ok. 6 tys. zł przy ratach równych (do ok. 149 tys. zł). Dlatego zawsze warto negocjować z bankiem wysokość marży. Zwłaszcza, jeśli mamy wysoki wkład własny, dobre dochody i jesteśmy związani z bankiem innymi produktami (albo jeśli jesteśmy gotowi takie produkty wykupić).

O wysokości odsetek decyduje WIBOR

Drugim głównym elementem składowym oprocentowania zmiennego są koszty, po jakich bank pożycza pieniądze na ryku (czyli od innych banków). Ustala się ją na podstawie stawek WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate). Dla większości kredytów hipotecznych przyjmowana jest stawka WIBOR 3M, czyli oprocentowanie, po jakim na rynku bankowym można zaciągnąć pożyczkę na 3 miesiące.

Na początku września 2020 r. WIBOR 3M wynosił ok. 0,23 proc. Jak łatwo dostrzec, to mniej niż 1/10 wartości samej marży. Czasy, kiedy WIBOR stanowił więcej niż połowę wartości oprocentowania kredytu, minęły już dawno, poza tym na wysokość tej stawki nie mamy wpływu. Tym bardziej więc powinno nam zależeć, aby zredukować marżę.

Zwłaszcza, że stawka WIBOR obecnie ma naprawdę niewielki wpływ na koszt kredytu. Jeśli pożyczymy 300 tys. zł na 30 lat, to odsetki związane wyłącznie z WIBORem nie przekroczą łącznie 10,5 tys. zł przy ratach równych.

Teraz dodajmy te dwie wartości. Przy marży rzędu 3 proc. i stawce WIBOR 3M na poziomie 0,23 proc., oprocentowanie łączne wynosi 3,23 proc. Przy takiej cenie zapłacimy przez 30 lat 169 tys. zł odsetek przy ratach równych.

Niski wkład własny kosztuje 

Warto pamiętać, że oprocentowanie kredytu może zostać podniesione także przez inne czynniki. Takim ekstra kosztem będzie ubezpieczenie zbyt niskiego wkładu własnego.

Banki obecnie zazwyczaj nie udzielają kredytów na kwotę większą niż 80 proc. wartości kupowanej nieruchomości (stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości to wskaźnik LTV). Jednak niektóre są gotowe sfinansować nawet 85 proc. wartości nieruchomości. Za te 5 proc. trzeba jednak zapłacić dodatkowo.

Ta dodatkowa opłata nazywana jest ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Banki liczą ją różnie. Niektóre wyliczają opłatę od kwoty przewyższającej poziom 80 proc. i pobierają ją z góry. Jeśli np. za 3 lata wartość kapitału nie spadnie poniżej 80 proc., opłata znowu jest naliczana i pobierana z góry. Inne stosują podwyższenie marży. Na rynku można znaleźć instytucje, w których taka opłata wynosi 0,45 pkt. proc. To, oczywiście, zwiększa wydatki kredytobiorcy. Przy naszym przykładowym kredycie o wartości 300 tys. zł, taka podwyżka marży o 0,45 pkt. proc. zwiększa ratę o ok. 110 zł miesięcznie.

Jeśli ktoś bierze kredyt na ponad 80 proc. wartości nieruchomości i musi zapłacić takie ubezpieczenie, powinien dokładnie wczytać się w warunki. Ta opłata powinna zniknąć w momencie, kiedy wartość kapitału do spłacenia spada poniżej poziomu 80 proc. wartości nieruchomości. Jeśli więc bank pobrał opłatę za ubezpieczenie z góry, to jeśli udało się nam zejść do bezpiecznego poziomu kapitału, powinien oddać część pieniędzy. Podobnie w przypadku podwyższonej marży – powinna ona zostać automatycznie obniżona, kiedy kwota do spłacenia maleje poniżej 80 proc. LTV. Ale zdarza się niestety i tak, że przy niektórych kredytach podwyższona marża zostaje. Dlatego koniecznie trzeba się upewnić, czy bank nam zredukuje poziom raty, a jeśli nie – to być może trzeba poszukać innego kredytu.

Przed wpisem do hipoteki zapłacimy więcej

Jednym z warunków, jakie stawiają banki przy udzieleniu kredytu na nieruchomości, jest jego zabezpieczenie wpisem na hipotece. Procedura dokonania takiego wpisu wymaga czasu. W zależności od sądu, w którym mamy księgę wieczystą, oczekiwanie na dokonanie wpisu może potrwać nawet kilka miesięcy.

Zanim taki wpis pojawi się w księdze wieczystej, banki zwykle wymagają dodatkowego ubezpieczenia kredytu. Stawki tutaj są różne, ale jednym z rozwiązań jest doliczanie dodatkowej marży. Zazwyczaj w umowie jest wpisany maksymalny okres, w którym taki wpis musi nastąpić – wynosi on np. 4 czy 6 miesięcy. W tym czasie bank dolicza wyższa oprocentowanie, a ten „dodatek” może sięgnąć nawet 1,5 pkt proc. W przeliczeniu na pojedynczą ratę może oznaczać to – przy 300 tys. zł kredytu na 30 lat – nawet 370 zł miesięcznie więcej. Jeśli uda się zamknąć kwestię wpisu w 6 miesięcy, to podwyżka prowizji o 1,5 pkt proc. będzie nas kosztować nieco ponad 2,2 tys. zł. Jeśli jednak ktoś będzie miał pecha, to sprawa wpisu może go kosztować znacznie więcej. Dane z Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa pokazują, że na rozpatrzenie wniosku o wpis do hipoteki trzeba tam czekać nawet 10 miesięcy. Dodatkowe cztery miesiące to ponad 1,4 tys. zł więcej.

Prowizja sporo kosztuje

Jeszcze niedawno praktycznie wszystkie kredyty hipoteczne udzielane były bez prowizji za udzielenie finansowania. Wprawdzie sam zapis o takiej opłacie nadal widniał w regulaminach kredytu, ale banki z niej rezygnowały w ramach promocji.

Niestety, niskie stopy procentowe sprawiły, że banki przypomniały sobie o tej opłacie i wiele z nich znowu ją stosuje. Na szczęście nadal mamy oferty, w których w ramach promocji można wziąć kredyt bez prowizji albo doliczyć tę opłatę do marży.

Oczywiście, najlepiej jest, jeśli prowizji nie ma i nie jest ona doliczana do marży. Jeśli jednak trzeba wybrać – zapłata określonej kwoty z góry albo powiększenie prowizji – to oczywiście przed decyzja należy wszystko policzyć.

O tym, które rozwiązanie jest bardziej korzystne, decyduje zarówno wysokość prowizji, jak i to, o ile ewentualnie zostanie powiększona marzą. W jednym z banków można  znaleźć ofertę, w której przy zapłacie prowizji w wysokości 1,25 proc. dostaje się redukcję marży o 0,1 pkt proc. Na pierwszy rzut oka więc zasada, że trzeba zawsze redukować marżę, działa. W końcu 1,25 proc. od 300 tys. zł daje 3 750 zł. Tymczasem podwyższenie marży o 0,1 pkt. proc. (z 2,05 do 1,95 proc.) podnosi całość wydatków na obsługę kredytu w okresie 30 lat  o 5,4 tys. zł.

Tyle że kwotę 3,75 tys. zł trzeba zapłacić od razu, a owe 5,4 tys. zł zostanie rozłożone na lata. A przy sprawach finansowych duże znaczenie ma wartość pieniądza w czasie. Można się spodziewać, że inflacja wraz z upływem lat sprawi, że rzeczywista wartość złotówki się obniży. To oznacza, że wprawdzie nominalnie (czyli kwotowo) zaoszczędzimy, ale realnie stracimy, jeśli wydamy 3,75 tys. zł na początku kredytu.

Wycena nieruchomości też powiększa koszt kredytu

Jedną z czynności, którą należy wykonać przed wzięciem kredytu na nieruchomość, jest wycena tego, co chcemy kupić. Banki dają klientom możliwość przedstawienia własnej wyceny, jeśli tylko spełnia wymagania instytucji finansowej, ale też można po prostu zapłacić bankowi za załatwienie tej formalności. Ceny są uzależnione od tego, czy oszacowanie ma dotyczyć mieszkania, czy domu, a także od regionu kraju. Zazwyczaj jednak oferta banków jest tańsza od wyceny indywidualnej, więc czasem warto dopłacić te kilkaset złotych (ok. 400-500 zł dla mieszkania i 700-800 zł dla domu) niż samemu poszukiwać rzeczoznawcy.

Polisa na życie i od bezrobocia też wchodzi do ceny kredytu

Wyżej pisaliśmy o dopłatach do marży, będących rodzajem ubezpieczenia kredytu. Ale trzeba liczyć się z tym, że bank zażąda od nas wykupienia dodatkowych polis.

Na pewno będziemy musieli wykupić ubezpieczenie mieszkania czy domu od ognia czy wody. Banki wymagają zwykle podstawowej polisy, która faktycznie opiewa wyłącznie na wartość odtworzeniową budynku, lecz nie bierze pod uwagę ani wykończenia, ani sprzętów. Klient może wybrać droższe i pełniejsze ubezpieczenie i przedstawić je bankowi. Generalnie jednak przy zawieraniu umowy kredytowej banki wymagają takiego ubezpieczenia, w którym suma odszkodowania równa jest wartości nieruchomości w momencie zakupu. Przy przeciętnym „M” oznacza to dodatkowe wydatki rzędu ok. 200 zł rocznie.

Kolejnym, często wymaganym przez bank zabezpieczeniem jest polisa na życie kredytobiorcy. Niestety, nie jest łatwo oszacować wysokość składki, bo zależy ona m.in. od wieku klienta, stanu jego zdrowia itd. Jednak niektóre banki pokazują ten koszt w swoich wyliczeniach, dotyczących ceny kredytu hipotecznego. To pozwala stwierdzić, że składka ubezpieczenia na życie, która może być wymagana przez banki, to ok. 140 zł miesięcznie, czyli  1700 zł rocznie.

Banki przy okazji zawarcia kredytu coraz częściej proponują nam jeszcze jedną polisę – od ryzyka utraty pracy. Jej celem jest zabezpieczenie ich przed sytuacją, kiedy wskutek zwolnienia nie będzie nas stać na opłacenie raty. Nie jest to tanie ubezpieczenie, na szczęście także nie jest ono na razie obowiązkowe.

Dodatkowe opłaty 

Są jeszcze i takie koszty, których w cenie kredytu możemy nie zobaczyć, ale mimo wszystko z zaciągnięciem pożyczki na finansowanie zakupu lokalu silnie się wiążą. Przykładem może być opłata za prowadzenie konta.

Banki w regulaminach udzielania kredytów hipotecznych mają standardowy zapis, który obniża wysokość prowizji czy marży tym osobom, które są ich klientami. Jeśli więc mamy konto w banku, który nas skredytował, zapłacimy mniej za kredyt. Ale czy oznacza to, że zaoszczędzimy?

To też nie jest łatwe do obliczenia. Większość kont bowiem jest płatna, ale banki rezygnują z opłaty, jeśli spełnimy określone warunki. Zazwyczaj chodzi o kilka transakcji dokonanych kartą albo o wydanie przy użyciu karty określonej kwoty. Czasem banki pobierają opłaty za niektóre przelewy. Powoli standardem staje się także opłata za „darmowe” wypłaty ze wszystkich bankomatów.

Poza tym skłonność do obniżania opłat za konta zmienia się w zależności od tego, czy banki zarabiają na innych produktach. Tendencja jest taka, że im niższe stopy procentowe i niższe dochody banków z odsetek, tym więcej pojawia się  opłat i prowizji.

Obsługa kredytobiorcy kosztuje

No i trzeba się liczyć z tym, że jeśli tylko poprosimy bank o jakikolwiek dokument, związany z kredytem, przyjdzie nam za to zapłacić. Jeśli będziemy chcieli dodatkowej informacji o stanie zadłużenia, zapłacimy. Jeśli poprosimy o zmianę zabezpieczenia – czyli np. wskażemy inną nieruchomość – zapłacimy.

Banki liczą za wszystko. Doskonałym przykładem jest niewielka, wynosząca 19 zł opłata, jaką instytucje finansowe pobierają przy udzieleniu kredytu. 19 zł to stawka podatku od czynności cywilnoprawnych, którą trzeba wnieść przy wpisie do hipoteki. Wiadomo, że bank dokonuje takiego wpisu przy udzielaniu kredytu, ale za jego dokonanie – choć przecież jest to w interesie instytucji – każe płacić klientom.

RSSO powie prawdę o kosztach

Tych kosztów i opłat jest na tyle dużo, że klient może się w tym pogubić. Na szczęście można oszacować, ile wynoszą te dodatkowe koszty, dopisane do rat kredytów hipotecznych. Wskazuje na to RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, która obejmuje większość kosztów związanych z kredytem. O ile podstawowe oprocentowanie (czyli marża plus koszt pieniądza na rynku) wg danych NBP na koniec lipca wynosiło 3,2 proc., to RRSO sięgało już 3,7 proc.

System rat ma znaczenie

Jest jeszcze jeden element, który wpływa na koszty – chodzi o to, jakiego rodzaju raty płacimy. Banki zwykle dają nam do wyboru raty równe albo malejące.

Rata równa jest tak wyliczona, żeby bank co miesiąc pobierał z naszego rachunku kwotę w tej samej wysokości. To oznacza, że na początku spłacamy niewielkie raty kapitałowe ale za to wysokie kwoty odsetek, a z czasem to się zmienia. Pod koniec płacimy już niewielkie odsetki, za to oddajemy coraz większe części kapitału.

W przypadku rat malejących zawsze spłacamy tę samą kwotę kapitału. Część odsetkowa w tym przypadku, podobnie jak przy ratach równych, jest największa na początku, a potem spada. W efekcie na początku spłaty kredytu nasze raty są największe, a potem spadają.

Z punktu widzenia kosztów obsługi najbardziej korzystne są raty malejące, zaś raty równe są droższe. I to dużo droższe. Przy kredycie na kwotę 300 tys. zł i oprocentowaniu podstawowym (czyli marża plus stawka WIBOR) na poziomie 3,23 proc., przy ratach równych przez 30 lat zapłacimy 169 tys. odsetek. Przy ratach malejących będzie to 146 tys. zł mniej, a więc o 23 tys. zł mniej.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować