Kredyt na stałą stopę procentową. Czy to się opłaca?

Prawdziwych kredytów na stałą stopę procentową polskie banki nie oferują. Ale jest możliwość wzięcia kredytu hipotecznego, w ramach którego można mieć stałą stopę procentową przez 5 lat.


O czym przeczytasz?

Współczesne mieszkanie

Zacznijmy od tego, że kredyt ze stałą stopą procentową powinien mieć to samo oprocentowanie przez cały okres jego spłaty. W Polsce takich kredytów nie ma i w sumie nie wiadomo, czy kiedyś będą. Jest to wątpliwe o tyle, że nasze banki niechętnie biorą na siebie ryzyko, którym mogą obarczyć klienta.

Kredyt o mniej zmiennej stopie procentowej

To, co jest u nas dostępne, to coś w rodzaju kredytu o mniej zmiennej stopie procentowej. Działa to tak, że klient podpisuje umowę z bankiem, że bierze kredyt, którego oprocentowanie będzie stałe przez 5 lat. Po tych 5 latach może wybrać – czy decyduje się na przejście na oprocentowanie zmienne, a więc ustalane według wskaźnika WIBOR, czy podpisuje aneks do umowy i w jego ramach uzyskuje kolejnych 5 lat stałego oprocentowania.

A więc przy założeniu, że klient bierze kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej na okres 25 lat, musi się liczyć z 4 zmianami oprocentowania w całej historii spłaty. Trudno więc to nazwać kredytem o stałym oprocentowaniu. Dodatkowo nie każdy bank pozwala na to, aby po pierwszych pięciu latach ustalić stałe oprocentowanie na kolejne 5 lat.

Tylko cztery banki

I choć wydawałoby się, że oferowanie takiego mniej zmiennego kredytu hipotecznego nie powinno być zbyt ryzykowne, to jednak ofert nie ma zbyt wiele. Taki kredyt można wziąć tylko w PKO BP, w Banku ING, w Banku Pekao oraz w Santander Bank Polska. Przy czym ten ostatnio pozwala na ustalenie stałej stopy procentowej tylko na pierwszych pięć lat.

Pozostałe trzy oferują możliwość ustalenia nowej stałej stopy na kolejnych 5 lat, oczywiście po 5 latach spłacania.

Warunki kredytu

PKO BP

A więc zobaczmy, co właściwie oferują banki. W PKO BP stała stopa procentowa to – jak w każdym innym kredycie hipotecznym – połączenie stopy bazowej oraz marży banku. Stopa bazowa wynosi 0,63 proc. i jest stała przez okres 5 lat. Marża zależy od rodzaju kredytu i wynosi od 2,17 proc. do 2,2 proc. Przy czym te wartości dotyczą drugiego i kolejnych lat, bo bank w pierwszym roku obniża marżę do wysokości 1,1 proc. Oczywiście, obniżka marży o połowę to fajna rzecz, ale trzeba pamiętać o tym, że do czasu wpisu do hipoteki marża jest podwyższana o 0,9 proc. A więc faktyczna marża na początku to ok. 2 proc. i pechowcy, którzy będą czekać zbyt długo na wpis do hipoteki mogą tych 1,1 proc. w ogóle nie zobaczyć.

To tylko podstawowa stopa procentowa, do tego dochodzą jeszcze dodatkowe opłaty jak prowizja, ubezpieczenie nieruchomości i ubezpieczenie od utraty pracy. W rezultacie Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania w przypadku kredytu o stałej stopie procentowej w PKO BP wynosi od 3,25 do 3,38 proc.

ING BSK

W przypadku kredytu branego w Banku ING jest o tyle łatwiej, że bank nie informuje o tym, co jest podstawą wyliczenia stałego oprocentowania, tylko po prostu podaje jego wartość. W przypadku osoby, która bierze kredyt bez dodatkowych produktów, oprocentowanie wynosi 3,59 proc. Jeśli ma konto z regularnymi wpływami, może liczyć na oprocentowanie na poziomie 3,49 proc., a jeśli do tego wykupi ubezpieczenie spłaty kredytów, oprocentowania spada do 3,39 proc.

Jest jeszcze oferta promocyjna, w ramach której można zejść z oprocentowaniem do 3,29 proc. lub nawet do 3,14 proc., tyle że skorzystanie z promocji oznacza konieczność założenia konta i przelewania nań co najmniej 2 tys. zł oraz zakupu ubezpieczenia. No i promocja kończy się 10 stycznia.

I znowu – do podstawowego oprocentowania trzeba dodać inne opłaty. W rezultacie RRSO dla kredytów branych w ramach promocji wynosi 3,67-3,69 proc., a dla tych w ramach oferty zwykłej jest to między 3,73-3,87 proc.

Bank Pekao

Klient, który jest zainteresowany kredytem o stałej stopie procentowej w Banku Pekao, może mieć problem z dokopaniem się o informacji o tym, jaka ta stopa jest. Z informacji, jakie dostaliśmy z banku, wynika jednak, że w przypadku kredytu, którego suma przekracza 80 proc. wartości nieruchomości, stała stopa wynosi 3,27 proc., a jeśli wkład własny klienta przekracza 20 proc. ceny nieruchomości, to wtedy oprocentowanie spada do 3,07 proc.

Nie udało się nam dotrzeć do danych o RRSO, liczonego dla kredytu ze stałą stopą przez pięć lat. Na stronie można znaleźć tylko informację o kosztach kredytu przy stopie zmiennej.

Santander Bank Polska

W przypadku Santander Bank Polska oprocentowanie, podobnie jak w ING BSK, podane jest w całości. Bank informuje więc, że wynosi ono od 2,5 proc. do 3,7 proc. I to właściwie prawie wszystko, czego klient zainteresowany kredytem hipotecznym na stałą stopę procentową się dowie ze strony banku.

Jest jeszcze jedna rzecz – na stronie można się dowiedzieć, jakie będzie oprocentowanie kredytu po pięciu pierwszych stałych latach. Będzie to oprocentowanie zmienne, równe stopie WIBOR 3M powiększonej o marżę w wysokości od 1,79 pkt proc. do 3,59 pkt proc.

Ceny są wyższe

Każdy, kto jest zainteresowany kredytem hipotecznym, zapewne rzuci okiem na cenę kredytu o stałej stopie procentowej i porówna ją z kredytem o oprocentowaniu zmiennym. I zorientuje się, że kredyty u stałej stopie są po prostu droższe. Weźmy przykład ING BSK, który wyliczył RSSO przy założeniu utrzymania stałej stopy procentowej.

RRSO dla kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym dla osób, które godzą się zapłacić prowizję to 2,77 proc. (przy stałej stopie jest to 3,73 proc), zaś dla tych, którzy prowizji chcą uniknąć, jest to 2,91 proc. (przy stałej stopie 3,87 proc.).

Tyle że wyższy koszt kredytu o stałej stopie jest jego cechą naturalną. Po prostu bank, wyliczając oprocentowanie stałe na 5 lat, musi wziąć pod uwagę ryzyko zmiany stóp procentowych. Zazwyczaj bierze pod uwagę ryzyko ich wzrostu, co jest o tyle naturalne, że większość dostępnych instrumentów finansowych sugeruje, że za pięć lat stopy procentowe będą wyższe.

Klient, który zdecyduje się na kredyt o stałej stopie, wygra, jeśli za pięć lat oprocentowanie kredytów zmiennych wzrośnie. I to wzrośnie na tyle, że w efekcie płacone przez niego odsetki przy stałej stopie będą niższe niż te, które zapłaci ktoś, kto w tym samym czasie wziął kredyt o stopie zmiennej.

Gdzie są haczyki?

Po pierwsze – stopy procentowe

To, że rynki próbują przewidywać zmiany stóp procentowych, to rzecz normalna. Ale zwykle się bardzo w tych przewidywaniach mylą. Zazwyczaj jest tak, że po okresie niskich stóp procentowych prognozowane są ich podwyżki. Ale ostatnie lata pokazują, że te prognozy nie zawsze się sprawdzają. Przykładem może być strefa euro – stopy procentowe, obniżone po wybuchu kryzysu finansowego, nie wróciły do pierwotnego poziomu, tylko były obniżane nadal. W niektórych krajach stopy procentowe są niższe niż np. w 2008 roku.

Jeśli więc okaże się, że przewidywania banków, wliczone w cenę kredytu o stałej stopie procentowej, się nie sprawdzą, wówczas przez pięć lat będziemy płacili wyższe raty niż osoby, które zdecydowały się na kredyt o stopie zmiennej.

Po drugie – mechanizm zmiany oprocentowania po 5 latach

Przy zawieraniu umowy przy kredycie hipotecznym z 5-letnią stopą stałą trzeba się dokładnie wczytać w warunki, jaki będą obowiązywać przy zmianie systemu oprocentowania na zmienne lub przy wyznaczeniu nowej stopy stałej.

Niektóre banki bowiem podają dane o stałym oprocentowaniu jako jedną wartość. To oznacza, że klient może nie mieć pewności, czy za 5 lat, gdy np. zdecyduje się na przejście na oprocentowanie zmienne, dostanie zupełnie nową marżę, czy jednak już zawczasu będzie wiedział, czego się spodziewać.

Na przykład Bank Pekao informuje, że wysokość marży przy zmiennej stopie procentowej jest z góry znana.

- W przypadku kredytu oprocentowanego okresowo według stałej stopy procentowej, zmiana oprocentowania kredytu następuje po zakończeniu okresu obowiązywania stałej stopy procentowej i polega na automatycznej zmianie na oprocentowanie według zmiennej stopy procentowej określonej w umowie kredytu, ustalonej jako suma stopy bazowej kredytu mieszkaniowego 6M oraz marży banku – mówi Klaudia Klimkowska z biura prasowego Banku Pekao.

Nieco inaczej jest w PKO BP, gdzie stałe oprocentowanie składa się ze stopy bazowej i z marży. Jak wynika z wyjaśnień banków, w przyszłości może zmienić się stopa bazowa (na WIBOR 3M), ale marża się nie zmieni.

- Podstawowym sposobem oprocentowania kredytu hipotecznego jest oprocentowanie oparte na wskaźniku WIBOR i marży banku. W okresie obowiązywania stałej stopy wskaźnik WIBOR zastępowany jest na umownie ustalaną 5-letnią stałą stopę bazową.  Po okresie obowiązywania stałej stopy kredyt wraca do standardowej obsługi opartej na wskaźniku WIBOR. Oznacza to, że różnica między oprocentowaniem zmiennym i stałym (przez 5 lat)  polega tylko na zastąpieniu WIBOR 5-letnią stopą bazową – mówi Iwona Radomska z biura prasowego PKO BP.

Rozwiązanie ze stałą marżą jest bardziej korzystne w sytuacji, kiedy po 5 latach klient zdecyduje się na nową stałą stopę procentową. Wtedy zmienia się tylko stopa bazowa. W przypadku innych banków zmiana obejmuje całość oprocentowania. I efektem może być dość wyraźny skok wysokości raty. To nieco utrudnia przewidywanie wysokości rat w przyszłości, choć pamiętajmy, że ci, którzy biorą kredyty o stopie zmiennej, także nie za bardzo mogą ocenić, ile będą płacić w przyszłości.

Po trzecie – możliwe jest częstsze badanie zdolności kredytowej

Na stronach PKO BP można znaleźć informację, że ustalenie nowej stopy stałej jest możliwe przy sprawdzeniu, czy klient posiada zdolność kredytową w zakresie stałej stopy. To sugerowałoby, że po każdych 5 latach klient, który chce ustalić z bankiem nową stałą stopę procentową powinien przejść badanie zdolności kredytowej.

Jednak, jak wyjaśnia PKO BP, to rozwiązanie działa nieco inaczej.

- Ocena zdolności kredytowej jest dokonywana w przypadku zmiany zasad oprocentowania kredytu tj. z oprocentowania opartego o sumę marży oraz stawki bazowej WIBOR (tzw. oprocentowanie zmienne) na oprocentowanie ze stałą stopą w okresie 5 lat (tzw. oprocentowanie ze stałą stopą) dla tych kredytów, które są obsługiwanie od co najmniej 2 lat.  Dodatkowo, nowa wysokość raty po zmianie sposobu oprocentowania musiałaby istotnie wzrosnąć w stosunku do aktualnej wysokości miesięcznej raty, aby konieczne było przeprowadzenie oceny zdolności kredytowej. Dokonana ocena ma wpływ na decyzję dotyczącą możliwości zamiany formuły oprocentowania kredytu, nie ma wpływu na kontynuację obsługi kredytu w dotychczasowej formule – mówi Iwona Radomska z PKO BP.

Czyli badanie zdolności kredytowej dotyczyłoby wyłącznie tych, którzy chcą przejść na stałą stopę procentową. Jednak szkopuł w tym, że taki sam zapis w informacji na stronie banku pojawia się i przy możliwości ustalenia nowej stałej stopy. Zwłaszcza, że taka zmiana może sprawić, że rata rzeczywiście istotnie wzrośnie, jeśli bank będzie przewidywał szybki i wyraźny wzrost stopy procentowej.

Czy to się opłaca?

Odpowiedź na to pytanie jest niełatwa. Wszystko zależy od tego, czy i jak będą się zmieniać stopy procentowe, a tego tak naprawdę nie wiemy. Jeśli okaże się, że niskie stopy zostaną z nami na znacznie dłużej niż do końca 2022 roku, wtedy stała stopa raczej się nie opłaci. Jeśli jednak stopy szybko pójdą w górę, bo odbicie gospodarcze po epidemii będzie mocne, wówczas ci, którzy taki kredyt wybiorą, wygrają.

Wydaje się jednak, że obecnie oferowane kredyty są zbyt drogie w stosunku do tego, jak wyglądają przewidywania co do zmian stóp procentowych w przyszłości. Można powiedzieć, że klient, który wybierze stałe oprocentowanie na 5 najbliższych lat, w całym tym okresie będą płacić ratę w takiej wysokości, w jakiej posiadacze kredytów zmiennych zapłacą ją pod koniec tego pięcioletniego okresu.

Dodatkowo produkty są tak skonstruowane, żeby jak najwięcej ryzyka związanego z ewentualnymi zmianami stóp procentowych przenieść na klienta. Tymczasem banki mają sporo możliwości, aby tym ryzykiem podzielić się z innymi uczestnikami rynku finansowego, klient zaś tego zrobić nie może.

Z drugiej jednak strony większość prognoz dostępnych na rynku mówi o wzroście stóp procentowych w Polsce i to w okresie krótszym niż 5 lat. A skoro takie są przewidywania rynków finansowych, to wydaje się, że jest to najlepszy okres na to, aby spróbować zagwarantować sobie stałe oprocentowanie kredytu. Zwłaszcza, że jeśli jednak rynki się pomylą, zawsze można wrócić do oprocentowania zmiennego.

Takich kredytów będzie przybywać

Jedno jest pewne – takich kredytów o częściowo stałej czy też mniej zmiennej stopie procentowej będzie przybywać. Otóż Komisja Nadzoru Finansowego pod koniec ubiegłego roku w swojej rekomendacji zażądała od banków, aby do końca 2020 roku zaproponowały one klientom kredyty o stopie stałej lub częściowo stałej. Wybuch epidemii sprawił, że KNF zgodził się na wydłużenie tego okresu do połowy przyszłego roku. I jeśli ten termin zostanie utrzymany, to banki takie produkty do swojej oferty wprowadzą. A kiedy więcej banków będzie miało taki produkt w swojej ofercie, być może dzięki konkurencji także warunki oferowane klientom będą lepsze od obecnych.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować