Sprzedajesz mieszkanie? Sprawdź kiedy wpłyną pieniądze na Twoje konto! Przygoda z życia pośrednika udzieli Ci odpowiedzi

Z czego wynikały jego obawy, nie wiem do dzisiaj. Ale może jego zachowanie było potwierdzeniem, że we własnych sprawa trudno zachować obiektywizm? Przecież lekarz nie powinien leczyć członków rodziny, ani siebie. Może to samo dotyczy innych profesji?


O czym przeczytasz?

Akt notarialny to zwykła formalność?

Było to przed kilku laty. Kończyłem transakcję sprzedaży rozpoczętą przez jednego z agentów. Klienci byli po umowie przedwstępnej. Czekaliśmy tylko na sygnał potwierdzający gotowość dokończenia umowy. Transakcję finansowano w całości ze środków własnych kupujących, którzy sprzedawali inną nieruchomość. Pieniądze właśnie pojawiły się na ich koncie. Mogli kupować. 

Niestety w proponowanym terminie Tomek, agent który obsługiwał tę nieruchomość miał zaplanowane zagraniczne wakacje. Do moich obowiązków w owym czasie należał nadzór nad agentami. W efekcie zawsze byłem obecny przy wszystkich umowach. Tym razem jednak miałem być zupełnie sam. 

Przed wyjazdem agent przygotował wszystko co przygotować mógł. Umówił termin, uprzedził, że wyjeżdża, zaanonsował moją obecność itd. Ogólnie Tomek był i jest do dzisiaj doskonałym agentem. Bardzo skrupulatnym i profesjonalnym. Świetny pośrednik. Wizyta u notariusza miała więc być tylko formalnością. Jak jednak można się domyślać katastrofa nadciągała  wielkimi krokami, a ja, nieświadomy miałem być w jej centrum.

Strony transakcji osobiście poznałem dopiero w kancelarii notarialnej. Kupujący, państwo Wiśniewscy byli małżeństwem w średnim wieku. Sprzedający, pan Adam pojawił się sam. Był w podobnym do kupujących wieku. Odetchnąłem z ulgą.

Kto ile ma lat jest pozornie bez znaczenia, ale każdy pośrednik wie, że podobieństwa się przyciągają, a różnice odpychają. Dobrze więc i bezpieczniej, aby ludzie się dogadywali, mieli wspólne tematy i podobne spojrzenie na świat. Miałem na to nadzieję i spotkanie zgodnie z przewidywaniami zaczęło się bardzo spokojnie. Klienci rozmawiali o planach wakacyjnych, skupiając się wokół tematów odległych od transakcji. To intuicyjnie stosowana praktyka, która pozwala ukryć silne emocje.

Notariusz zaczęła czytać treść umowy. Wakacje ustąpiły miejsca ważniejszym sprawom. Wszyscy z uwagą i w skupieniu śledzili kolejne akapity tekstu.Trwało to dobrą chwilę i trochę się rozkojarzyłem tym spokojem.

W momencie kiedy notariusz przeszła do omawiania płatności, nagle  moja sielanka została brutalnie przerwana. Informacja, że pieniądze wpłyną na konto obecnego właściciela dopiero nazajutrz spowodowała, że ten kompletnie stracił głowę Zupełnie z niczego rozpętała się burza. Zapis dotyczący płatności za nieruchomość w innym terminie niż dzień aktu notarialnego to praktyka powszechna. Znajduje się zasadzie w prawie każdym akcie umowy przenoszącym własność. Niestety, pan Adam nie przyjmował tego do wiadomości. Oznajmił, że dopóki nie dostanie pieniędzy nie sprzeda. Nie sprzeda i już! 

Atmosfera gęstniała. Z minuty na minutę trudniej się oddychało. Zaczęliśmy spokojnie, ale bardzo szczegółowo wyjaśniać razem z panią notariusz, jak wygląda płatność, przeniesienie własności, jakie są zabezpieczenia prawne, czym jest art. 777 KPC, jak księgują się przelewy itp. Wszystko, dokładnie i spokojnie, aby pan Adam zrozumiał ten element transakcji. Wykład był niezwykle szczegółowy. Niestety, sprzedający pozostał niewzruszony. Nie pomógł nam nawet argument pani notariusz, że przecież właśnie na taki sposób rozliczenia klienci zdecydowali się wspólnie przy umowie przedwstępnej.

Wszystko na nic. Sytuacja stała się beznadziejna. Sprzedający prawie krzyczał że “on się tak z panem Tomkiem nie umawiał! Mają być pieniądze na koncie! Transakcja jest źle przygotowana”! Notariusz działa na jego niekorzyść, jest stronnicza, a ja jestem nieprzygotowany, nieprofesjonalny i transakcji nie będzie!"

Mają być pieniądze na koncie! Transakcja jest źle przygotowana! Notariusz działa na jego niekorzyść, jest stronnicza, a ja jestem nieprzygotowany, nieprofesjonalny i transakcji nie będzie!

Notariuszce drżały ręce. Dłuższą chwilę zajęło jej obniżenie ciśnienia krwi w organizmie, ale jak odzyskała trzeźwość umysłu oznajmiła: “w mojej kancelarii została zawarta umowa przedwstępna, a w niej zgodził się Pan na takie rozliczenie, jakie jest przeze mnie dzisiaj zapisane w projekcie. Jeśli nie wykona Pan umowy to sporządzony zostanie protokół z dzisiejszego spotkania, a państwo Wiśniewscy będą mogli dochodzić roszczeń o przeniesienie własności lub zwrot zadatku w podwójnej wysokości w sądzie!”

W tym czasie kupujący w szybkim tempie nabierali rumieńców . Siedzieli w ciszy, absolutnie skonsternowani i przerażeni. Tydzień wcześniej sprzedali swoje mieszkanie. Byli w trakcie wyprowadzki i właśnie się dowiedzieli, że nie mają gdzie się przenieść. Może nie ogarnęła ich wizja bezdomności, ale nie na żarty byli wystraszeni. Do mieszkania, które kupowali chcieli się szybko wprowadzić. Stan lokalu był jednym z kluczowych argumentów przemawiających za kupnem akurat tego lokum.

Wizja finalizacji umowy w sądzie i zmuszania pana Adama do sprzedaży (zgodnie z polskim prawem umowa zawarta w formie aktu notarialnego daje stronom uprawnienie do przymuszenia drugiej (opornej) strony do wykonania umowy przed sądem) nie napawała ich optymizmem, lecz przerażeniem. Czas naglił, a pan Adam był wyjątkowo uparty.

Awaryjne metody płatności w trakcie aktu notarialnego

Na szczęście, kiedy pani notariusz objaśniała alternatywę sądową dokończenia transakcji,  ja miałem czas ochłonąć i zebrać myśli.

Przeanalizowałem sytuację. Było jasne, że umowa musi być skonsumowana. Jak nie dzisiaj to jutro, jak nie jutro to pojutrze, ale koniec nastąpić musiał. I nie mógł to być koniec “sądowy”. Pomimo, że presja na mnie i panią rejent była ogromna to pana Adama powoli opuszczały silne emocje. Argumenty prawne zaczęły chyba działać na wyobraźnię i widać było pierwsze oznaki dążenia do znalezienia jakiegoś rozsądnego rozwiązania.  

Po chwili powiedziałem:

“Trzeba transakcję przesunąć w czasie. Spotkamy się za trzy, cztery dni. Jedyne, możliwe rozwiązanie jakie ja widzę to depozyt notarialny. Kupujący wpłacą całą kwotę na depozyt notarialny i notariusz zrealizuje i zagwarantuje panu płatność.”

Pan Adam ucieszył się bardzo, ale jego radość trwała stosunkowo krótko. Dokładnie do momentu, kiedy notariuszka podała koszty obsługi depozytu. Zwykle mam w tym zakresie rabaty dla moich klientów, ale pan Adam swoim zachowaniem i uszczypliwościami zasłużył widocznie na taksę bez rabatu. Ostatecznie to rozwiązanie zostało odrzucone.  

Szukając wyjścia z impasu padła ze strony sprzedającego propozycja “aktu przerywanego”. Miało to polegać na tym, że strony podpiszą umowę, następnie pójdziemy do banku. Kupujący zapłacą w okienku, dostaną pisemne potwierdzenie wykonania przelewu i wrócimy po podpis notariusza. Niestety był to pomysł, który zabezpieczał tylko i wyłącznie dobre samopoczucie pana Adama. Przepisy są w tym zakresie bezwzględne. Akt notarialny podpisany przez strony, notariusz podpisać musi. Nie może odmówić. Gdyby, więc teoretycznie kupujący nie doszli do banku lub zwyczajnie odmówili zapłaty to i tak notariusz musiałby złożyć podpis. Poza tym pani Ania, młoda notariuszka była zwyczajnie bardzo profesjonalna i oznajmiła, że “takich rozwiązań nie akceptuje i jej zgody na partyzantkę nie ma”.

Byłem pod presją już dobrą godzinę. Zrezygnowany i zestresowany dodałem, że szkoda, iż bank sprzedającego i bank kupujących to dwa różne banki, bo gdyby to był ten sam bank to środki zostałyby przelane natychmiast. Zupełnie nieoczekiwanie sprzedający podchwycił propozycję i ucieszył się bardzo. Stwierdził, że “trzeba było tak od razu”! Nie dość powiedzieć, że po krótkich wyjaśnieniach natychmiast poszedł zakładać konto. My z kupującymi i notariuszem mocno oszołomieni odetchnęliśmy z ulgą. Pojawiła się szansa, na dokończenie transakcji tego samego dnia.

Po kolejnej godzinie wrócił do nas uśmiechnięty pan Adam i oznajmił, że konto założył. Pełen sukces! Mogliśmy dokończyć. Myślę, że świeże powietrze i krótka przerwa dobrze mu zrobiły.

Umowa była dawno przeczytana w całości i omówiona ze wszystkim szczegółami. Pozostało ją tylko podpisać. Odbyło się to zgodnie ze sztuką. Akt został podpisany przez klientów, następnie przez panią Anię i mieszkanie zmieniło właściciela. 

Pozostała formalność - czyli zapłata. 

Ups, bank nie wyśle przelewu

Kupująca usiadła do komputera wyjęła okulary, portfel i… pobladła. Podszedłem do niej i widząc przerażenie w oczach zapytałem cicho: 

“co się dzieje?

“nie mogę zrobić przelewu. Skończyła mi się zdrapka!” - oznajmiła

(W banku PKO BP były w tamtym czasie karty - zdrapki chroniące kody do wykonywania przelewów, a ostatnia zdrapka służyła tylko do aktywowania kolejnej karty kodów. Nowa karta została jednak w domu klientki. O przelewie nie było mowy! Pan Adam usłyszał moją rozmowę i prawie krzycząc, stwierdził, że w takim razie umowę trzeba zniszczyć, podrzeć i wyrzucić! Spotkamy się ponownie! wykrzyczał. Radosny nastrój, jaki przyniósł wracając z banku prysł jak bańka mydlana.

Kolejny raz na wysokości zadania stanęła, jednak młoda pani notariusz. Powiedziała zwracając się do pana Adama, że “nikt tu, w jej kancelarii nic niszczyć nie będzie! Umowa jest podpisana! Własność przeszła! Strony dokument podpisały! Koniec! Proszę czekać na zapłatę i w razie czego korzystać z dobrodziejstw zabezpieczeń prawnych, jakie były wpisane do umowy i zostały szczegółowo panu wyjaśnione godzinę temu!”

Klient stał oszołomiony i rozdygotany. Najwyraźniej nie był przygotowany na tak stanowczą reakcję. 

Państwo Wiśniewscy ocierali pot z czoła, a ja dostrzegłem malutką szansę na słodką zemstę. Powiedziałem: “współczuję panu. Tyle starań. Własność przeszła. Mieszkanie sprzedane, a pieniędzy nie ma… Niech się pan jednak nie martwi państwo Wiśniewscy powinni zapłacić! 

Pani Wiśniewska oznajmiła, “że już biegnie do banku płacić” i zaczęła wychodzić z kancelarii, a pani Ania dodała  “niech się pan nie martwi, może po drodze nic im się nie stanie i zapłacą”.

Pierwszy raz tego dnia pan Adam podjął szybką, zdecydowaną decyzję. Prawie wykrzyknął:

idziemy z kupującymi do banku!”

Dogoniliśmy ich przed budynkiem i pomaszerowaliśmy wspólnie do banku. Szczęśliwie dotarliśmy do PKO bez dodatkowych atrakcji. Wiśniewscy zapłacili za mieszkanie. Panu Adamowi spadł kamień z serca nie mniejszy, niż kupującym, którzy wreszcie mieli gdzie się  przeprowadzić. Płatność została zrealizowana. 

To czego obawiał się klient, a co jest absolutnie powszechne i tak nastąpiło. Płatność odbyła się po umowie. 

We własnych sprawa trudno zachować obiektywizm

Transakcja trwała kilka godzin. Wróciłem do biura późnym popołudniem, zmęczony, z resztkami emocji w głowie, a w drzwiach przywitał mnie właściciel agencji i zapytał:

“gdzieś ty był pół dnia, na rybach?“

Zacząłem relacjonować, co się działo i dowiedziałem się, że pan Adam jest z zawodu radcą prawnym! Czynnym zawodowo prawnikiem!

Z czego wynikały jego obawy, nie wiem do dzisiaj. Ale może jego zachowanie było potwierdzeniem, że we własnych sprawa trudno zachować obiektywizm ? Przecież lekarz nie powinien leczyć członków rodziny, ani siebie. Może to samo dotyczy innych profesji?

Artykuły, które mogą Cię zainteresować